Baugenehmigungen & Lizenzen für Sanierungen an der Costa del Sol
Was Sie brauchen, um in Spanien legal zu sanieren — obra menor vs. obra mayor, die ICIO-Bausteuer je Gemeinde, realistische Zeitpläne und wie wir die gesamte Genehmigung für im Ausland ansässige Eigentümer übernehmen.
Kurzantwort · Aktualisiert Juli 2026
Stand 2026 benötigen die meisten Sanierungen an der Costa del Sol eine kommunale Baugenehmigung. Kosmetische, nicht-tragende Arbeiten gelten in der Regel als obra menor über eine Bauanzeige (Genehmigung in etwa 2–6 Wochen). Statische oder Grundrissänderungen sind eine obra mayor und erfordern ein Architektenprojekt sowie die vollständige kommunale Genehmigung (typischerweise 2–4 Monate). Für die Arbeiten fällt zudem die ICIO-Steuer (bis zu 4% der Ausführungskosten) plus eine kommunale Gebühr an. Wir übernehmen den gesamten Antrag — auch aus der Ferne, per Vollmacht, für im Ausland ansässige Eigentümer.
Wichtig: Dies sind allgemeine Hinweise für 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Genehmigungskategorien, Zeitpläne, der ICIO-Satz und die kommunale Gebühr werden von jedem Rathaus festgelegt und können sich ändern. Bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen für Ihre konkrete Immobilie stets beim zuständigen ayuntamiento — oder überlassen Sie das uns.
Obra menor vs obra mayor
| Obra menor | Obra mayor | |
|---|---|---|
| Typische Arbeiten | Neuverfliesung, Erneuerung eines Bads oder einer Küche, neue Bodenbeläge, Malerarbeiten, nicht-tragende Modernisierungen. | Statische Änderungen, Versetzen oder Entfernen von Wänden, Anbauten, Fassadenänderungen, neue Öffnungen, Poolarbeiten. |
| Verfahren | Declaración responsable / comunicación previa (eine anzeigepflichtige Bauanzeige). | Vollständige kommunale Baugenehmigung (licencia de obra mayor). |
| Architekt / technisches Projekt | In der Regel nicht erforderlich. | Erforderlich — erstellt und unterzeichnet von einem Architekten oder technischen Architekten (Bauingenieur). |
| Typische Dauer | Etwa 2–6 Wochen. | Etwa 2–4 Monate, abhängig vom Rathaus. |
| Wer beantragt | Eigentümer oder Bauunternehmen — wir übernehmen das für Sie. | Architekt + Eigentümer — wir koordinieren den gesamten Prozess. |
Typische Arbeiten
Obra menor: Neuverfliesung, Erneuerung eines Bads oder einer Küche, neue Bodenbeläge, Malerarbeiten, nicht-tragende Modernisierungen.
Obra mayor: Statische Änderungen, Versetzen oder Entfernen von Wänden, Anbauten, Fassadenänderungen, neue Öffnungen, Poolarbeiten.
Verfahren
Obra menor: Declaración responsable / comunicación previa (eine anzeigepflichtige Bauanzeige).
Obra mayor: Vollständige kommunale Baugenehmigung (licencia de obra mayor).
Architekt / technisches Projekt
Obra menor: In der Regel nicht erforderlich.
Obra mayor: Erforderlich — erstellt und unterzeichnet von einem Architekten oder technischen Architekten (Bauingenieur).
Typische Dauer
Obra menor: Etwa 2–6 Wochen.
Obra mayor: Etwa 2–4 Monate, abhängig vom Rathaus.
Wer beantragt
Obra menor: Eigentümer oder Bauunternehmen — wir übernehmen das für Sie.
Obra mayor: Architekt + Eigentümer — wir koordinieren den gesamten Prozess.
ICIO-Bausteuer nach Gemeinde
Die ICIO ist eine kommunale Steuer auf die tatsächlichen Baukosten, gesetzlich auf 4% begrenzt (Art. 100–103 TRLRHL). Jedes Rathaus legt seinen eigenen Satz innerhalb dieser Grenze fest. Zusätzlich fällt eine gesonderte Bearbeitungsgebühr (tasa) an. Die untenstehenden Werte sind ein orientierender Richtwert für 2025–2026 — bestätigen Sie den aktuellen Satz beim ayuntamiento.
| Rathaus | ICIO (ca.) |
|---|---|
| Marbella | ≈ 4% |
| Estepona | ≈ 4% |
| Mijas | ≈ 3,2% |
| Fuengirola | ≈ 3% |
| Benahavís | ≈ 2,4% |
| Torremolinos · Benalmádena · Málaga | bis zu 4% — lokal bestätigen |
Beispiel: Bei einer Sanierung von €100,000 beträgt eine ICIO von 3,5% €3,500, zuzüglich der kommunalen Bearbeitungsgebühr. Nur orientierend — keine Steuerberatung.
Die Genehmigung aus dem Ausland abwickeln
NIE-Nummer
Für die Formalitäten benötigen Sie eine spanische NIE (Ausländer-Identifikationsnummer). Wenn Sie die Immobilie gekauft haben, besitzen Sie bereits eine.
Vollmacht (poder notarial)
Sie können uns per Vollmacht bevollmächtigen, die Genehmigung in Ihrem Namen abzuwickeln — unterzeichnet bei einem Notar in Spanien oder in einem spanischen Konsulat in Ihrem Land —, sodass Sie für den Prozess nicht anreisen müssen.
Koordination des Architekten
Bei einer obra mayor beauftragen und koordinieren wir den Architekten, besprechen das Projekt digital mit Ihnen und reichen alles beim Rathaus ein.
Ein Ansprechpartner, in Ihrer Sprache
Wir kümmern uns um das ayuntamiento, die Steuern und das technische Team und halten Sie auf Deutsch, Englisch oder Spanisch auf dem Laufenden — von Anfang bis Ende.
So erhalten wir Ihre Sanierungsgenehmigung
Sanieren, um zu vermieten?
Ferienvermietungs-Lizenzen (VFT) sind von Baugenehmigungen getrennt
Wenn Sie kurzfristig vermieten möchten, muss die Immobilie zusätzlich als Vivienda con Fines Turísticos (VFT) eingetragen werden, mit eigenen technischen Anforderungen. Siehe unsere Leitfäden zur vermietungsfertigen Sanierung und zur VFT.
Häufig gestellte Fragen zu Baugenehmigungen
Benötige ich eine Genehmigung, um eine Immobilie in Spanien zu sanieren?
In den meisten Fällen ja. Selbst kleinere kosmetische Arbeiten erfordern in der Regel eine Bauanzeige (declaración responsable / comunicación previa) beim Rathaus, und Arbeiten, die die Statik, den Grundriss, die Fassade oder gemeinschaftliche Elemente betreffen, erfordern eine vollständige Baugenehmigung (licencia de obra mayor). Wir prüfen die Anforderungen für Ihre konkrete Immobilie und übernehmen den Antrag. Allgemeine Hinweise für 2026, keine Rechtsberatung.
Was ist der Unterschied zwischen obra menor und obra mayor?
Die obra menor umfasst nicht-tragende Arbeiten — Neuverfliesung, Erneuerung eines Bads oder einer Küche, neue Bodenbeläge, Malerarbeiten — und wird in der Regel über eine declaración responsable in etwa 2–6 Wochen und ohne Architektenprojekt abgewickelt. Die obra mayor umfasst statische oder Grundrissänderungen, Anbauten und Fassadenarbeiten; sie erfordert ein Architektenprojekt und die vollständige kommunale Genehmigung und dauert typischerweise 2–4 Monate.
Wie hoch ist die Bausteuer (ICIO) bei einer Sanierung?
Die ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) ist eine kommunale Steuer auf die tatsächlichen Baukosten, gesetzlich auf 4% begrenzt (Art. 100–103 des Real Decreto Legislativo 2/2004, TRLRHL). Jedes Rathaus legt seinen eigenen Satz innerhalb dieser Grenze fest — als orientierender Richtwert für 2025–2026 wenden Marbella und Estepona rund 4% an, Mijas rund 3,2%, Fuengirola rund 3% und Benahavís rund 2,4%. Zusätzlich fällt eine gesonderte kommunale Gebühr (tasa) für die Bearbeitung der Genehmigung an. Sätze und Bemessungsgrundlage können sich ändern — bestätigen Sie den aktuellen Wert beim ayuntamiento. Keine Steuerberatung.
Können Sie die Genehmigung übernehmen, wenn ich im Ausland lebe?
Ja. Als im Ausland ansässiger Eigentümer können Sie uns per Vollmacht (poder notarial) bevollmächtigen, den Genehmigungsprozess in Ihrem Namen abzuwickeln — Unterlagen einzureichen, den Architekten zu koordinieren und mit dem Rathaus zu verhandeln —, sodass Sie nicht anreisen müssen. Für die Formalitäten benötigen Sie eine spanische NIE (Ausländer-Steuernummer).
Benötige ich für eine Sanierung einen Architekten?
Für eine obra menor (nicht-tragende Arbeiten) ist ein Architektenprojekt in der Regel nicht erforderlich. Für eine obra mayor — alles, was die Statik, den Grundriss, die Fassade oder die Gebäudehülle betrifft — muss ein Architekt oder technischer Architekt das Projekt erstellen und unterzeichnen. Wir koordinieren den Architekten als Teil unserer Leistung.
Wie lange dauert eine Sanierungsgenehmigung an der Costa del Sol?
Als allgemeiner Richtwert kann eine declaración responsable für eine obra menor in etwa 2–6 Wochen bearbeitet werden, und die Arbeiten können oft schon bei Anzeige beginnen. Eine vollständige obra-mayor-Genehmigung dauert typischerweise 2–4 Monate, abhängig von der Auslastung des Rathauses und der Vollständigkeit der Akte. Wir bereiten einen vollständigen Antrag vor, um Verzögerungen zu vermeiden.
Benötige ich eine Genehmigung, um für die Ferienvermietung (VFT) zu sanieren?
Die Sanierung der Immobilie und ihre Zulassung zur touristischen Vermietung sind zwei getrennte Dinge. Die Sanierung selbst folgt den oben genannten Regeln zu obra menor/obra mayor; für die Kurzzeitvermietung müssen Sie die Immobilie zusätzlich als Vivienda con Fines Turísticos (VFT) im andalusischen Tourismusregister eintragen, was eigene technische Anforderungen mit sich bringt. Weitere Informationen zur Vermietung finden Sie in unseren Leitfäden zur Ferienvermietung und zur VFT.
Was ist eine Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación)?
Die licencia de primera / segunda ocupación bescheinigt, dass eine Wohnung die Bewohnbarkeitsvoraussetzungen erfüllt; sie ist typischerweise bei Neubauten, größeren statischen Umbauten oder Nutzungsänderungen relevant und wird häufig beim Anschluss von Versorgungsleistungen oder bei der Vermietung verlangt. Für eine standardmäßige Innensanierung ist sie in der Regel nicht erforderlich, doch wir beraten Sie zu Ihrem konkreten Fall.
Nicht sicher, welche Genehmigung Sie brauchen?
Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie und Ihrem Projekt. Wir sagen Ihnen, ob es sich um eine obra menor oder obra mayor handelt, was das bedeutet, und übernehmen den gesamten Antrag — auch aus der Ferne, wenn Sie im Ausland sind.